AGEVOLAZIONI PER LA PRIMA CASA: VALE SOLO L’UTILIZZABILITA’ E LA CATEGORIA

La Suprema Corte, con la sentenza n. 14964 del 8 giugno 2018, ha precisato due importanti novità relative all’agevolazione per l’acquisto della prima casa ex art. 1, parte prima, nota II bis della tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131. Per tale agevolazione rileva:

• l’utilizzabilità degli ambienti dell’immobile (non invece l’abitabilità);

• la categoria catastale dell’immobile (non più la concreta categoria del bene e dalle sue intrinseche caratteristiche).

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Agevolazione prima casa, la normativa

La Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis, allegato del D.p.r. n. 131/1986, precisa i requisiti per poter accedere ai benefici per l’acquisto della prima casa (vedi anche news del 18/11/2017).

Tali agevolazioni per la “prima casa” sono applicabili agli acquisti effettuati da imprese, da privati, ma anche per acquisti su successione e donazione. Tale trattamento fiscale di favore per il contribuente permette di acquistare per la prima volta la piena proprietà (o la nuda proprietà) di un’abitazione (oppure l’uso, nonché l’usufrutto) di immobile non di lusso.

Il regime di favore prevede:

• PRE PRIVATO: acquisto immobile con imposta di registro del 2% anziché del 9%; Imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di €50,00;

• PER IMPRESA COSTRUTTRICE (o ristrutturatrice): acquisto immobile con IVA del 4%; imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di €200,00 ciascuna (anziché del 2% e del 1% del valore catastale).

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La novità introdotte dalla Cassazione

Come sopra anticipato la Suprema Corte, per l’applicazione dell’agevolazione dell’acquisto “prima casa” ha precisato ed introdotto i seguenti elementi:

• UTILIZZABILITA’:”Questa Corte, decidendo analoghe controversie, ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, “in tema di imposta di registro, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi dell’art. 1, parte prima, nota D bis della tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” di cui all’art. 6 del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, in forza del quale è irrilevante il requisito della “abitabilità” dell’immobile, siccome da esso non richiamato, essendo invece rilevante quello della “utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità” (Cass. n. 1173/2016; n. 861/2014; n. 25674/2013; n. 22279/2011)”.

• CATEGORIA CATASTALE: “Non v’è dubbio che i presupposti della revoca dell’agevolazione permangono integri anche alla luce dello jus superveniens di cui al D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 10, comma 1, lett. a), il quale, nel sostituire il secondo comma dell’art. 1, parte prima, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, ha sancito il superamento del criterio di individuazione dell’immobile di lusso – non ammesso, in quanto tale, ai benefici “prima casa” – incentrato sui parametri di cui al D.M. 2 agosto 1969, il cui elevato tecnicismo ha dato causa ad un elevato contenzioso. In forza della disciplina sopravvenuta, infatti, l’esclusione dalla agevolazione non dipende più dalla concreta tipologia del bene e dalle sue intrinseche caratteristiche qualitative e di superficie (individuate sulla base del suddetto D.M.), bensì dalla circostanza che la casa di abitazione oggetto di trasferimento sia iscritta in categoria catastale A1, A8 ovvero A9 (rispettivamente: abitazioni di tipo signorile; abitazioni in ville; castelli e palazzi con pregi artistici o storici)”.