Affitti commerciali e Lockdown.

I giudici di merito stanno decidendo gli sfratti (anche per gli immobili ad uso non abitativo), considerando anche l’oggettiva impossibilità di esercitare l’attività d’impresa nei locali chiusi, a causa del per lockdown imposto dal Governo.

In particolare, il Tribunale di Venezia (provvedimento del 28 luglio 2020, ma si veda anche il provvedimento del 22 maggio 2020) ha considerato l’oggettiva impossibilità del conduttore di onorare i canoni di locazione (prima sempre corrisposti) ed ha imposto la mediazione per concordare con il proprietario una riduzione del prezzo del canone d’affitto (si veda anche Tribunale di Genova, News del 4/6/2020).

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Gli articoli di riferimento

Art. 1463 c.c.: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”.

Art. 1464 c.c.: “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.

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La fattispecie e la decisione

Il Tribunale di Venezia ha respinto l’istanza di rilascio di un immobile adibito a bar promossa dal proprietario dell’immobile.

La decisone del giudice si basa sull’impossibilità per il conduttore di esercitare la propria attività, a causa lockdown, ha considerato la situazione di inadempienza come una impossibilità non attribuibile al gestore del bar.

Dato per premesso che il conduttore è sempre stato puntuale sino a febbraio 2020, il Tribunale ha considerato tale impossibilità con parziale (il bar era usato dal gestore, quantomeno, come magazzino), ex art. 1464 c.c.

Pertanto, considerando che il conduttore non aveva intenzione di interrompere il rapporto di locazione (ex art. 1464 c.c si può anche recedere dal contratto), ha imposto un termine per esperire la procedura di mediazione tra proprietario dell’immobile e affittuario.

L’oggetto della mediazione è quella di accordarsi per una riduzione del canone di locazione, che tenga conto del Lockdown imposto.

Precisamente:

• “appare, dunque, pertinente non tanto il richiamo all’art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell’impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt. 1256, 1258 e 1464 c.c.);– nel giudizio di merito, almeno con riferimento al periodo da marzo a maggio, sarà necessario determinare l’an e il quantum della riduzione del canone di locazione (non appare in discussione la volontà di parte intimata di proseguire il rapporto)” (Tribunale di Venezia del 28 luglio 2020)