Agevolazione prima casa, anche per la seconda

La Cassazione, con l’Ordinanza n. 27376 del 17 novembre 2017, ha previsto l’applicazione dell’agevolazione per la “prima” casa, tipizzata nella Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis, all. del D.p.r. n. 131/1986 (Legge sull’agevolazione “prima” casa).

La Suprema Corte, (rifacendosi al testo normativo vigente al tempo dell’acquisto della prima casa, almeno così si ritiene) ha affermato che: “chi abbia il possesso di altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabilità) che di natura soggettiva (es: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione. Ha, inoltre, diritto alla suddetta agevolazione pure chi, al momento dell’acquisto, sia proprietario di altro immobile utilizzato come studio professionale” (Cass. Ord. n. 27376/2017).

Per la Cassazione la normativa “subordina l’applicazione del beneficio in parola all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria attività, alla non possidenza di altro immobile “idoneo” ad essere destinato a tale uso” (Cass. Ord. n. 27376/2017).

Tuttavia la normativa in questione non prevede il requisito dell’ “idoneità” all’uso abitativo del primo immobile per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto del secondo immobile.

La Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis, all. del D.p.r. n. 131/1986, richiede il non possesso di altro fabbricato (idoneo o non idoneo che sia).

Necessario è, quindi, fare un po’ di chiarezza, anche storica:

• La prima versione della Legge sull’agevolazione “prima” casa non prevedeva che il contribuente doveva possedere una precedente casa IDONEA all’uso abitativo per essere inibita da tale agevolazione;
• Solo con il D.L. 16/1993 (che ha inserito nella Legge: “b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione”) fino al 1 gennaio 1996 (Legge n. 546/1195) la normativa sull’agevolazione “prima” casa ha espressamente previsto il requisito dell’IDONEITA’ della precedente abitazione all’uso abitativo, per poter essere inibita da tale agevolazione;
• Con la Legge n. 546/1995 (che ha abrogato il D.L. n. 16/1993) non vi erano più dubbi sull’esclusione del requisito dell’INIDONEITA’;
• Con la Cass. n. 100/2010 (che segue la Cass. n. 18128/2009) è stato ritenuto necessario il requisito dell’INIDONEITA’ concreta dell’immobile a sopperire i bisogni abitativi, per poter avere le agevolazioni della “prima” casa (tale orientamento è stato poi seguito da altre sentenze: Cass. n. 3931/2014; CTP Alessandria n. 22/2010; CTP Matera n. 820/2011; CTR Lombardia n. 4272/2015; CTP Milano n. 5888/2016);
• La stessa Agenzia delle Entrate con propria prassi ha tentato di “arrestare” la giurisprudenza creatasi con le Cass. n. 100/2010 e Cass. n. 18128/2009 (Risoluzione n. 86/E del 20/08/2010; Risoluzione n. 107/E del 01/08/2017);
• Con la Cass. n. 14740 del 13 giugno 2017 è stato nuovamente escluso il requisito dell’INIDONEITA’ della casa già posseduta per poter avvalersi dell’agevolazione della Legge sull’acquisto della “prima” casa;
• Con la recente Cass. n. 27376 del 17 novembre 2017, la Suprema Corte inserisce nuovamente il requisito dell’INIDONEITA’, ma lo precisa sia dal punto oggettivo che soggettivo.