Accertamento revisione catastale, deve avere una motivazione specifica

La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 18615 del 07 settembre 2020, ha precisato che gli avvisi di accertamento, per la revisione del classamento e della rendita di un immobile, devono essere specificatamente motivati. Pena la nullità dell’atto del Fisco.

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Gli articoli di riferimento

Art. 1, comma 335, Legge n. 311/2004:“La revisione parziale del classamento delle unita’ immobiliari di proprieta’ privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, e’ richiesta dai comun agli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio [ora Agenzia delle Entrate n.d.r.]. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato e’ aggiornato secondo le modalita’ stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L’Agenzia del territorio [ora Agenzia delle Entrate n.d.r.], esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell’Agenzia medesima”

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La fattispecie

Una società si vede recapitare un avviso di accertamento di riclassificazione catastale. Veniva impugnato l’avviso e, tra i vari motivi d’impugnazione, veniva eccepito il vizio motivazionale dell’atto.

La CTP dava ragione alla società contribuente. La CTR però, nell’accogliere l’appello dell’Ufficio, confermava la validità dell’avviso di accertamento. Per la Corte Regionale vi erano tutti i presupposti previsti dall’art. 1 della legge n. 311/2004.

Per la riforma della sentenza della CTR ricorreva in cassazione la società contribuente con un solo articolato motivo, relativo al difetto di motivazione dell’avviso di accertamento impugnato.

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La decisione della corte

La Suprema Corte, innanzitutto, indica le 3 tipologie di revisione del classamento di un immobile:

La prima. E’ quella prevista dalla Legge n. 662/1996 all’art. 3, comma 58, secondo cui il Comune può chiedere l’intervento dell’Agenzia delle entrate per ottenere la revisione del classamento di un immobile, sia quando il classamento stesso risulti non aggiornato sia quando esso risulti palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche.

La seconda. E’ quella prevista dall’articolo 1, comma 336, della legge 311 del 2004 e riguarda il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili che abbiano subito variazioni edilizie non denunziate.

La terza. E’ quella disciplinata dal comma 335 del medesimo articolo 1 della legge 311 del 2004, che è relativa alla questione oggetto della Cassazione (si veda la norma sopra indicata).

Inoltre, la Cassazione precisa che se l’amministrazione ha fatto ricorso ad una di tali 3 ipotesi, essa non potrà poi, in giudizio, cambiare la procedura scelta.

Per di più, l’amministrazione non potrà invocare condizioni e fattori che non siano rilevanti con la specifica tipologia di revisione catastale scelta.

Ebbene, in riferimento alla specifica motivazione che tale avviso di accertamento deve, obbligatoriamente, contenere il Supremo Consesso ha precisato:

• “la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, nè la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona, attraverso le procedure previste dal successivo comma 339 ed elaborate con la det. direttoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005), cui sono allegate linee guida definite con il concorso delle autonomie locali” (pag. 5 e 6 della Sentenza).
• “Quel che conta è esclusivamente la considerazione comparativa dell’andamento dei valori di mercato (in rapporto ai valori catastali) delle varie microzone, nel senso che sono soggette alla revisione del classamento in oggetto solo quelle microzone nelle quali la crescita dei valori di mercato – ed il conseguente loro scostamento dai valori catastali – sono stati significativamente (nel senso specificato in seguito) superiori alla crescita di valore economico e allo scostamento di esso dal valore catastale che si sono verificati, in media, nella generalità delle microzone in cui è suddiviso il territorio comunale” (pag. 9 della Sentenza).
• “Di conseguenza, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella nnicrozona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati” (pag. 9 e 10 della Sentenza).

Per la Cassazione, quindi, non può ritenersi motivato un avviso di accertamento di riclassificazione catastale che faccia riferimento esclusivo al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata.

L’amministrazione è tenuta ad indicare, nel dettaglio, quali siano gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione (senza il semplice utilizzo di espressioni di stile).